e-Paper DPR RI

Gen Z yang sudah bekerja mulai memikirkan hunian. Namun, minimnya penyediaan rumah dan terus melambungnya harga rumah membuat gen Z masih bermimpi memilikinya.

Oleh Antonius Purwanto, rumah milenial

Seberapa sulit gen Z membeli rumah?

Bursa tenaga kerja di Tanah Air kini didominasi oleh generasi muda dari kalangan gen Z yang berusia antara 13 tahun dan 28 tahun (lahir antara 1997 dan 2012). Populasi gen Z ini mencapai sekitar 62 juta jiwa pada 2025.

Mereka inilah yang akan menjadi penentu arah dukungan politik dan corak kepemimpinan Indonesia mendatang. Namun, di tengah tingginya generasi produktif tersebut, salah satu tantangan krusial yang dihadapi adalah sulitnya gen Z mengakses kepemilikan rumah.

Melambungnya harga rumah menjadi salah satu pangkal persoalannya. Harga rumah di perkotaan, terutama Jabodetabek, cenderung meningkat pesat dalam beberapa tahun terakhir. Sementara itu, pendapatan atau upah yang diterima gen Z cenderung stagnan atau tumbuh lebih lambat. Menurut Badan Pusat Statistik, rata-rata gaji masyarakat Indonesia hanya Rp 3.094.818 per Februari 2025.

Sebagai contoh, dengan upah minimum provinsi (UMP) Jakarta sebesar Rp 5,39 juta per bulan, maka harga rumah maksimal yang bisa dijangkau hanya berkisar Rp 200 juta-Rp 250 juta, tergantung dari besaran uang muka yang diberikan.

Hal itu telah memperhitungkan asumsi umum bahwa maksimal 30 persen pendapatan digunakan untuk cicilan dan tenor kredit pemilikan rumah (KPR) selama 20 tahun dengan bunga 8 persen per tahun. Dengan perkiraan harga tersebut, tampaknya mustahil mendapatkan rumah di kawasan Jabodetabek-Banten, kecuali lokasi kepemilikan rumah digeser ke area nonkomersial yang jauh dari pusat kota. 

Seberapa mahal harga rumah dibandingkan penghasilan tahunan di Jakarta?

Tim jurnalisme data Harian Kompas pernah menganalisis  data zona nilai tanah dan harga properti di kawasan penyangga Jakarta pada 2021. Analisis dilakukan pada lebih dari 34.000 petak zona nilai tanah dari Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional dan lebih dari 2.236 rekam data harga jual rumah di situs daring.

Hasil analisis menunjukkan nilai tanah yang tinggi menyebabkan rumah tapak tipe 36 di Jakarta minimum bisa seharga Rp 556 juta. Harga sebesar itu hanya dapat dijangkau oleh pekerja yang bergaji lebih dari Rp 14 juta per bulan atau cicilan Rp 4,9 juta.

Tidak terjangkaunya hunian di Jakarta juga bisa dilihat dari perbandingan harga rumah dengan penghasilan. Konsep rasio harga terhadap penghasilan (price to income ratio/PIR) menyebut, harga rumah dikategorikan terjangkau apabila tidak lebih dari tiga kali penghasilan rumah tangga dalam setahun.

Angka PIR di atas 9, menurut sejumlah pakar, mustahil terjangkau (impossibly unaffordable). Sementara untuk kategori terjangkau (affordable), angka PIR harus di bawah 3.

Selama 2011-2021, menurut hitungan PIR, kemampuan pekerja Jakarta membeli rumah berkisar Rp 40,4 juta hingga Rp 158 juta. Bandingkan dengan harga rumah tapak tipe 36 yang sudah mencapai Rp 300 juta di tahun 2010 dan terus naik hingga 2021 mencapai Rp 564 juta.

Terdapat selisih yang besar antara kemampuan pekerja Jakarta membeli rumah dan harga rumah. Selisih selama sepuluh tahun terus membesar, dari Rp 259 juta di 2010 naik hampir dua kali lipat menjadi Rp 405 juta.

Bahkan, hasil analisis terhadap data Numbeo, rasio antara harga rumah dan gaji tahunan Jakarta rata-rata mencapai 12,98 (Kompas, 28/5/2025). Artinya, dibutuhkan waktu hampir 13 tahun menabungkan seluruh gaji tanpa menyentuh satu rupiah pun untuk membeli rumah.

PIR Jakarta tercatat lebih mahal ketimbang sejumlah kota kelas global lainnya. Kuala Lumpur, Malaysia, misalnya, memiliki PIR 8,45. Doha, ibu kota Qatar, bahkan di bawah 7. Sementara PIR Los Angeles di Amerika Serikat berada di angka 7,8.

Harga properti hunian di Jakarta sebetulnya lebih rendah dibandingkan kota-kota tersebut. Namun, penghasilan warga yang rendah tidak mampu mengejar harga tersebut. Hal ini bukan sekadar menciptakan kesenjangan, melainkan jurang antara warga dan impian mereka untuk memiliki tempat tinggal di Jakarta. 

Sejauh mana inovasi skema pembiayaan dapat membantu gen Z memiliki rumah?

Untuk mengatasi kesenjangan (gap) antara kenaikan harga rumah dan pendapatan diperlukan inovasi skema pembiayaan. Tujuannya agar semakin banyak masyarakat berpenghasilan rendah bisa mencicil dan memiliki rumah. Salah satu skema yang banyak dibicarakan adalah staircasing sharedownership (SSO) atau berbagi cicilan kredit pemilikan rumah.

Skema SSO ini menggunakan konsep share to equity, yakni kepemilikan rumah dibagi menjadi dua antara calon pemilik rumah dan penjual rumah selama masa cicilan berlangsung. Dengan skema SSO ini, masyarakat dimungkinkan mengambil cicilan KPR untuk rumah yang mereka sewa. Nasabah akan mendapat fasilitas kredit dari perbankan dengan bunga pasar, sisanya kredit dari pemerintah dalam bentuk rental dengan tenor pinjaman sesuai kemampuan ekonomi nasabah.

Skema kredit rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah yang ada saat ini adalah fasilitas likuiditas pembiayaan perumahan (FLPP). Dalam FLPP, sebesar 87,5 persen kredit perumahan disediakan pemerintah untuk menjamin masyarakat berpenghasilan rendah bisa mencicil dengan suku bunga 5 persen. Namun, inovasi skema pembiayaan perumahan harus terus ditelurkan.

Salah satu langkah konkret yang bisa dilakukan oleh pemerintah adalah dengan mengadopsi konsep permukiman yang diterapkan di flat Menteng, Jakarta Pusat. Konsep permukiman ini dipandang bisa menjadi solusi bagi warga yang membutuhkan rumah layak huni dengan harga terjangkau. Lokasinya yang berada di pusat kota juga dekat dengan lokasi warga bekerja dan beraktivitas.

Pengembangan rumah flat yang dilakukan oleh Rujak Center for Urban Studies (RCUS) di Menteng menggunakan model bangunan empat lantai. RCUS berhasil membangun rumah di Menteng dengan biaya produksi per unit di bawah Rp 1 miliar. Bahkan, salah satu unit terkecil dengan luas 40 meter persegi hanya membayar Rp 380 juta.

Selain bisa menggunakan konsep rumah flat, pemerintah dapat pula mengadopsi hunian vertikal, seperti yang saat ini gencar dilakukan. Pasalnya, hunian vertikal menjadi salah satu alternatif di tengah keterbatasan lahan seperti di Jakarta. 

Bagaimana pemerintah dan pengembang merespons kesulitan gen Z untuk membeli rumah?

Pemerintah diharapkan terlibat aktif dalam menyiapkan perumahan bagi masyarakat. Pemerintah dapat pula memberikan potongan pajak dan mendorong pembangunan hunian low rise agar membantu gen Z memiliki rumah.

Pemanfaatan lahan yang lebih efisien menjadi krusial untuk memberikan ruang tempat tinggal yang lebih ramah, dekat dengan simpul transportasi dan tempat kerja. Perwujudan pemanfaatan lahan yang efisien dapat berwujud pada kemunculan konsep rumah vertikal atau bertingkat dengan jumlah lantai yang tidak terlalu tinggi atau low rise (4-5 lantai). Bangunan low rise lebih efisien biaya pemeliharannya ketimbang bangunan tinggi.

Selain dari sisi pemanfaatan lahan yang lebih efisien, upaya peningkatan keterjangkauan pemilikan rumah dapat dilakukan melalui sejumlah pendekatan. Ada sejumlah faktor yang dapat menurunkan harga jual rumah, terutama pemotongan pajak dan pungutan transaksi pembelian rumah.

Pemotongan Pajak Pertambahan Nilai (PPN) saat ini sebesar 11 persen dari nilai transaksi pembelian rumah. Hal ini ketika diterapkan pada 2021 berhasil meningkatkan ketertarikan masyarakat untuk membeli rumah. Selain PPN, Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) juga dinilai terlalu membebani. Pajak dan pungutan ini berkontribusi pada 16 persen harga jual rumah.

Di tengah fenomena pergeseran lokasi hunian ke daerah pinggiran, pemerintah dapat pula memberikan bantuan berupa subsidi pengeluaran rumah tangga, termasuk biaya utilitas, transportasi, dan bahan pokok. Hal ini penting dilakukan untuk menekan beban pengeluaran sebagai konsekuensi semakin jauhnya lokasi hunian dengan kawasan-kawasan vital seperti perkantoran.

Langkah konkret yang bisa dilakukan oleh pemerintah tersebut akan membantu  gen Z mewujudkan mimpi memiliki rumah dan memasuki fase hidup mandiri sebagai kelas pekerja muda. (LITBANG KOMPAS)