e-Paper DPR RI

Memiliki rumah adalah impian banyak orang, termasuk generasi Z. Namun, tantangan finansial dan kenaikan harga rumah acapkali menjadi penghalang untuk mewujudkannya.

Oleh Antonius Purwanto, Nurul Intan

Memiliki rumah sendiri adalah impian banyak orang, termasuk generasi Z. Namun, tantangan finansial dan kenaikan harga rumah acapkali menjadi penghalang untuk mewujudkannya.

Indonesia sedang memasuki fase rotasi generasi di berbagai lini industri dan tenaga kerja. Generasi Z atau Gen Z kini kini telah mendominasi berbagai sektor pekerjaan, mulai dari tenaga pengajar, karyawan swasta, industri kreatif, hingga industri kesehatan.

Fenomena ini tidak terlepas dari momentum bonus demografi yang sedang berlangsung di Indonesia. Komposisi penduduk produktif, yakni rentang usia 15 tahun sampai 64 tahun, memiliki jumlah yang jauh lebih besar dibandingkan penduduk yang tidak produktif.

Badan Pusat Statistik (BPS) mencatat jumlah penduduk produktif diproyeksikan mencapai lebih dari 194 juta atau sekitar 68 persen dari total penduduk di Indonesia. Dari jumlah itu, penduduk yang masuk Gen Z, yakni berusia antara 13 tahun dan 28 tahun (lahir antara 1997 dan 2012), mencapai sekitar 62 juta jiwa pada 2025.

Tidak heran jika bursa tenaga kerja di Tanah Air kini didominasi oleh generasi muda dari kalangan Gen Z. Keberadaan mereka mulai menggeser eksistensi generasi milenial (lahir antara 1981 dan 1996) ataupun Gen X (lahir antara 1965 dan 1980) yang awalnya mengisi pasar kerja nasional.

Namun, di tengah tingginya generasi produktif tersebut, salah satu tantangan krusial yang dihadapi adalah sulitnya Gen Z mengakses kepemilikan rumah. Padahal, kebutuhan terhadap hunian ini kian dirasakan mendesak bagi mereka.

Melambungnya harga rumah menjadi salah satu pangkal persoalannya. Harga rumah di perkotaan cenderung meningkat pesat dalam beberapa tahun terakhir. Sementara itu, pendapatan atau upah yang diterima Gen Z cenderung stagnan atau tumbuh lebih lambat. Menurut BPS, per Februari 2025 rata-rata gaji masyarakat Indonesia hanya Rp 3.094.818 per bulan.

Kesulitan Gen Z untuk membeli rumah secara global juga diungkap dalam buku Housing Affordability: Challenges for the New Generation oleh David P Varady. Ia menyebutkan bahwa harga properti yang terus meningkat dan kondisi ekonomi global yang tidak menentu membuat banyak anggota Gen Z merasa kesulitan untuk memiliki rumah sendiri.

Infografik Rata-rata Upah Buruh Menurut Lapangan Usaha

Selain itu, ada pula fenomena kepemilikan tanah yang dikuasai oleh segelintir pihak seperti diungkap Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) Nusron Wahid pada Minggu (14/7/2025). Ia menyampaikan bahwa 46 persen lahan non-hutan di Indonesia dikuasai hanya 60 keluarga. Sebelumnya, pada Jumat (17/1/2025), Kepala Bank Tanah Parman Nataatmadja menyebutkan ada 59 persen lahan di Indonesia yang dikuasai oleh 1 persen penduduk konglomerat.

Fenomena ini barangkali menjadi menarik karena tidak tertutup kemungkinan mahalnya harga properti di Indonesia turut dipengaruhi dominasi penguasaan tanah oleh segelintir elite ekonomi. Hal ini tampak dari menjamurnya bisnis perumahan dan kluster elite di Indonesia yang dinilai memberikan skema alternatif kepemilikan rumah untuk kelas menengah dan generasi muda, tetapi kerap menjadi lingkaran jebakan.

Pasalnya, insentif dalam transaksi sering kali hanya diberikan di awal akad, tetapi untuk jangka panjang, beban cicilan dan kredit pemilikan rumah (KPR) justru tidak sebanding dengan kemampuan finansial debitor.

Benang kusut dalam tata kelola perumahan tersebut menjadi alarm bagi pemerintah untuk segera melakukan penyesuaian. Tanpa adanya langkah konkret yang dilakukan, memiliki rumah hanya sebatas mimpi bagi Gen Z yang sedang memasuki fase hidup mandiri sebagai kelas pekerja muda. 

Harga properti melangit, Gen Z menjerit

Di satu sisi, memiliki rumah sendiri adalah impian banyak orang, terutama Gen Z. Namun, di sisi lain, tantangan finansial dan kenaikan harga properti tampaknya masih menjadi penghalang. Berdasarkan data, sebanyak 81 juta generasi muda di Indonesia diperkirakan belum memiliki rumah, terutama karena keterbatasan finansial. Selain itu, harga rumah juga terus naik akibat meningkatnya permintaan.

Kondisi itu salah satunya tecermin dari Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) yang dirilis Bank Indonesia. Pada triwulan I-2025, IHPR tercatat sebesar 109,93. Kendati besaran IHPR triwulan I itu lebih tinggi dibandingkan triwulan IV-2024 sebesar 109,65, IHPR pada triwulan I-2025 hanya tumbuh secara tahunan sebesar 1,07 persen (yoy). Pertumbuhan itu lebih rendah dibandingkan triwulan IV-2024 yang mencapai 1,39 persen.

Menurut Bank Indonesia, per triwulan I-2025, penjualan rumah tipe menengah dan besar mengalami kontraksi masing-masing 35,76 persen dan 11,69 persen secara tahunan. Sementara itu, penjualan rumah tipe kecil tumbuh 21,75 persen secara tahunan, setelah terkontraksi 23,7 persen pada triwulan sebelumnya. Pembelian rumah melalui skema kredit pemilikan rumah (KPR) tercatat 70,68 persen dari total pembiayaan.

Kenaikan harga rumah tipe kecil dan menengah yang melambat itu tidak semata-mata karena kelebihan pasokan. Hal ini juga bisa mengindikasikan ketidakmampuan finansial masyarakat kelas menengah bawah dalam mengakses kepemilikan rumah. Ada sejumlah faktor yang menyebabkannya, di antaranya rendahnya daya beli, tingginya suku bunga kredit pemilikan rumah atau KPR, serta terbatasnya akses terhadap subsidi perumahan.

Sebagai contoh, dengan Upah Minimum Provinsi Jakarta sebesar Rp 5,39 juta per bulan, harga rumah maksimal yang bisa dijangkau hanya berkisar Rp 200 juta-Rp 250 juta, tergantung pada besaran uang muka yang diberikan.

Hal itu telah memperhitungkan asumsi umum bahwa maksimal 30 persen pendapatan digunakan untuk cicilan dan tenor KPR selama 20 tahun dengan bunga 8 persen per tahun. Dengan perkiraan harga tersebut, tampaknya mustahil mendapatkan rumah di kawasan Jabodetabek-Banten, kecuali lokasi kepemilikan rumah digeser ke area non-komersial yang jauh dari pusat kota.

Berdasarkan data BPS, Provinsi Jakarta memiliki persentase terendah untuk kepemilikan rumah ”milik sendiri” dibandingkan dengan provinsi lain di Indonesia. Angkanya hanya 54,44 persen. Sementara itu, di beberapa provinsi lain, kepemilikan rumah ”milik sendiri” bisa mencapai lebih dari 90 persen, seperti Papua Pegunungan (97,34 persen); Sulawesi Barat (94,20 persen); dan Lampung (93,05 persen).

Membeli rumah di area pinggiran tampaknya juga tidak selalu ideal bagi Gen Z karena berpotensi mengganggu mobilitas pekerjaan dan menambah beban pengeluaran transportasi. Apalagi, tidak sedikit dari Gen Z yang masih harus memikul beban sebagai generasi sandwich (sandwich generation).

Hasil jajak pendapat Litbang Kompas pada Agustus 2022 merekam, sebanyak 67 persen dari total 206 juta penduduk Indonesia mengaku menanggung beban sebagai generasi sandwich. Jika dikalkulasikan, jumlahnya mencapai lebih dari 56 juta penduduk.

Kelompok generasi yang mendominasi memikul beban sebagai generasi sandwich adalah generasi Y (24-39 tahun) mencapai 43,6 persen; generasi X (40-55 tahun) mencapai 32,6 persen; dan generasi Z (kurang dari 24 tahun) dengan persentase sebesar 16,3 persen.

Artinya, tanpa adanya tata kelola sektor hunian secara bijak, memiliki rumah sendiri di tengah tekanan finansial dan kenaikan harga properti yang tidak proporsional, hanya akan berakhir pada daftar keinginan (wishlist) semata, terutama untuk para Gen Z yang sedang memasuki fase sebagai pekerja muda. 

Bagaimana solusinya?

Idealnya, pemerintah bisa mendorong peningkatan pendapatan masyarakat untuk memperbesar akses terhadap kepemilikan rumah. Pemerintah bisa pula menyediakan lebih banyak hunian subsidi di jantung kota yang terintegrasi dengan pusat perbelanjaan dan perkantoran.

Meski demikian, kebijakan itu tampaknya bukan langkah sederhana. Sebab, dalam realisasinya, bisa memunculkan bentrokan dan perbedaan kepentingan antar-kementerian atau lembaga, pemerintah daerah, dan korporasi.

Meski demikian, salah satu langkah konkret yang bisa dilakukan pemerintah adalah mengadopsi konsep permukiman yang diterapkan di Flat Menteng. Konsep permukiman ini dipandang bisa menjadi solusi bagi warga yang membutuhkan rumah layak huni dengan harga terjangkau. Lokasinya yang berada di pusat kota juga dekat dengan lokasi warga bekerja dan beraktivitas.

Pengembangan rumah flat yang dilakukan oleh Rujak Center for Urban Studies (RCUS) di Menteng menggunakan model bangunan empat lantai. Flat Menteng dibangun setelah terbit Peraturan Gubernur DKI Jakarta Nomor 31 Tahun 2022 tentang Rencana Detail Tata Ruang Wilayah Perencanaan DKI Jakarta.

RCUS berhasil membangun rumah di Menteng dengan biaya produksi per unit di bawah Rp 1 miliar. Bahkan, salah satu unit terkecil dengan luas 40 meter persegi hanya Rp 380 juta. Padahal, kawasan Menteng dikenal sebagai kawasan premium dengan harga rumah mencapai miliaran rupiah.

Terlebih konsep permukiman itu dibangun dengan keyakinan rumah bukan barang dagangan, melainkan kebutuhan dasar. Bahkan, skema pembiayaan menggunakan pendekatan koperasi perumahan yang tidak mengedepankan pada keuntungan (profit).

Selain bisa menggunakan konsep rumah flat, pemerintah dapat pula mengadopsi hunian vertikal, seperti yang saat ini gencar dilakukan. Pasalnya, hunian vertikal menjadi salah satu alternatif di tengah keterbatasan lahan seperti di Jakarta.

Meskipun demikian, catatan krusial yang mesti diperhatikan adalah aspek pembiayaan yang inklusif, serta menyasar kelompok rentan, seperti kelompok miskin dan menengah, termasuk Gen Z sebagai kelas pekerja muda.

Di tengah fenomena pergeseran lokasi hunian ke daerah pinggiran, pemerintah dapat pula memberikan bantuan berupa subsidi pengeluaran rumah tangga, termasuk biaya utilitas, transportasi, ataupun bahan pokok. Hal ini penting dilakukan untuk menekan beban pengeluaran sebagai konsekuensi semakin jauhnya lokasi hunian dengan kawasan-kawasan vital seperti perkantoran.

Kebijakan pemerintah terkait aksesibilitas hunian untuk generasi muda semestinya disusun dalam satu paket kebijakan yang terintegrasi. Hal ini penting untuk mempersiapkan lonjakan kebutuhan hunian bagi Gen Z yang sudah memasuki fase sebagai kelas pekerja muda. (Litbang Kompas)