e-Paper DPR RI

Di balik gegap gempita angka, pertanyaan mendasar muncul: sudahkah pemerintah siap mengelola risiko di balik ambisi raksasa ini?

Oleh Wilson Arafat

Kini, Kabinet Merah Putih telah mencanangkan Program Pembangunan Tiga Juta Rumah dalam lima tahun dari 2025 hingga 2029. Selama ini, kekurangan pembangunan rumah (backlog) masih tinggi. Berdasarkan data Survei Sosial Ekonomi Nasional (Susenas) BPS, backlog kepemilikan rumah mencapai sekitar 12,7 juta unit pada 2023, dan sedikit menurun menjadi 9,9 juta unit pada 2024.

Sementara itu, menurut Kementerian PUPR, backlog yang lebih luas—termasuk rumah tidak layak huni—tetap berada di kisaran 12,7 juta unit, dengan tambahan kebutuhan baru berkisar 700.000–800.000 unit rumah setiap tahun. Padahal, kebutuhan rumah akan terus mengalami kenaikan dari waktu ke waktu.

Program ini bukan hanya soal papan, melainkan janji negara menghadirkan keadilan sosial. Program ini juga diharapkan menjadi motor penggerak ekonomi, menggerakkan ratusan subsektor industri konstruksi, material, hingga jasa keuangan.

Namun, di balik gegap gempita angka, pertanyaan mendasar muncul: sudahkah pemerintah siap mengelola risiko di balik ambisi raksasa ini? 

Risiko di balik ambisi

Mimpi besar ini bukan tanpa bayangan suram. Lantas, apa saja potensi risiko yang menyertainya?

Pertama, risiko paling nyata terletak pada keterbatasan anggaran. Program perumahan rakyat 2025 menargetkan percepatan pembangunan 800.000 unit rumah dalam kerangka ambisi Program 3 Juta Rumah.

Namun, realitas fiskal memperlihatkan jurang menganga: alokasi perumahan dalam RAPBN 2025 tak hanya turun dari Rp 14,68 triliun di 2024 menjadi Rp 5,07 triliun, tetapi kembali dipangkas hingga tersisa Rp 1,61 triliun. Pemangkasan drastis ini menegaskan APBN mustahil jadi penopang utama sehingga mutlak dibutuhkan skema pembiayaan kreatif dan kolaboratif agar target tak berujung sekadar angka di atas kertas.

Kedua, risiko krusial muncul dari regulasi dan tata kelola. Aturan perumahan di Indonesia masih tumpang tindih, perizinan kerap berbelit, sementara perlindungan konsumen rapuh. Kasus developer nakal yang merugikan masyarakat terlalu sering berakhir tanpa penegakan hukum yang jelas dan tegas.

Ketiga, risiko operasional tak kalah serius. Program ini menjangkau perkotaan, perdesaan, hingga wilayah pesisir dengan tantangan yang berbeda-beda. Kapasitas sumber daya manusia di pusat dan daerah terbatas, sementara kasus rumah bantuan yang cepat rusak bahkan roboh sudah terlalu sering menjadi kenyataan pahit.

Keempat, hal yang tak kalah penting adalah risiko sosial. Relokasi warga kumuh atau pesisir kerap menuai penolakan. Banyak yang enggan pindah karena khawatir kehilangan akses mata pencarian atau tercerabut dari komunitas sosial. Jika tidak ditangani dengan bijak, program justru bisa menimbulkan resistensi yang merusak legitimasi pemerintah. 

Menata mitigasi risiko

Di tengah kompleksitas itu, mitigasi risiko adalah kunci.

Pertama, pemerintah perlu membentuk Project Management Office (PMO) nasional di bawah kendali Presiden. Namun, bukan sekadar unit koordinasi, melainkan lembaga dengan otoritas penuh, wewenang lintas sektor, serta akses langsung ke pengambil keputusan pusat.

Praktik ini sejalan dengan pembelajaran dari proyek Bank Dunia dan ADB, di mana Project Management Unit (PMU) berwenang penuh dalam pengadaan, keuangan, pengawasan mutu, hingga pelaporan. Model tersebut terbukti mempercepat eksekusi sekaligus menjaga akuntabilitas. Indonesia dapat mengadopsinya untuk memastikan setiap rumah benar-benar hadir bagi rakyat, bukan hanya janji pembangunan.

Kedua, dari sisi pembiayaan, skema blended finance—menggabungkan APBN, APBD, dana CSR, swasta, bantuan donor, hingga pinjaman internasional—dapat menjadi penopang utama. Namun, potensi bias yang lebih menguntungkan segmen menengah ke atas harus diantisipasi secara serius.

Bank Dunia dalam proyek perumahan di Asia, seperti India Affordable Housing Finance Project (2022) dan Vietnam Urban Upgrading Project (2014), menerapkan pola performance-based subsidy di mana insentif hanya dicairkan bila pengembang benar-benar membangun rumah layak bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). Mekanisme ini terbukti efektif mencegah moral hazard sekaligus memastikan setiap rupiah anggaran benar-benar berpihak pada rakyat kecil.

Ketiga, kelemahan regulasi harus dijawab dengan keberanian. Digitalisasi perizinan satu pintu adalah lompatan penting. Namun, tanpa integritas dan keterbukaan, ia berisiko menjadi sekadar birokrasi berwajah digital.

Pelajaran dari Vietnam melalui Urban Upgrading Project (World Bank, 2014) memperlihatkan bahwa transparansi penuh atas izin, kontrak, dan progres mampu memutus rantai rente. Di sisi lain, model housing ombudsman semi-independen ala Filipina menunjukkan bagaimana pengawasan netral dapat memperkuat perlindungan konsumen sekaligus kepastian hukum.

Di lapangan, pengawasan mutu tak cukup dengan geo-tagging atau SIPETRUK (Sistem Informasi Pembangunan Perumahan dan Kawasan Permukiman: aplikasi pemantauan konstruksi rumah bersubsidi yang dijalankan pengembang). Tanpa pengawasan independen, sistem ini rentan jadi sekadar administrasi berwajah digital. Sebaliknya, praktik World Bank dalam sejumlah proyek di Afrika, termasuk Kenya, menunjukkan community-based monitoring, dengan warga sebagai pengawas langsung, efektif menegakkan transparansi sekaligus memperkuat rasa memiliki.

ADB juga mendorong adanya third-party verification berbasis universitas teknik atau lembaga sertifikasi swasta sehingga kualitas rumah tidak hanya ditentukan oleh laporan kontraktor. Audit independen dan mekanisme whistleblowing tetap wajib, karena korupsi adalah risiko laten yang bisa meluluhlantakkan ambisi sebesar apa pun.

Keempat, dengan kombinasi PMO berotoritas, pembiayaan kreatif berbasis kinerja, regulasi transparan, serta pengawasan mutu yang melibatkan publik dan pihak independen, Program 3 Juta Rumah bukan hanya mungkin terlaksana, tetapi juga bisa menjadi tolok ukur internasional. Di sinilah manajemen risiko dengan mitigasi risiko yang tepat bukan sekadar jargon, melainkan juga syarat mutlak agar mimpi besar tidak berubah menjadi rumah-rumah rapuh di atas kertas. 

Dari rumah ke peradaban

Rumah bukan sekadar tembok dan atap, melainkan fondasi peradaban. Dari hunian layak lahir generasi sehat dan produktif. Keberhasilan Program 3 Juta Rumah tak cukup diukur dari unit, tetapi juga dari sejauh mana rakyat merasakan rumah sebagai hak dasar yang bermartabat. Ambisi besar ini bisa menjadi tonggak sejarah bila dikelola dengan keberanian menghadapi risiko.

Namun, tanpa manajemen risiko yang kuat, yang lahir hanyalah rumah rapuh, simbol runtuhnya komitmen negara pada rakyat. Pemerintah harus menjamin setiap rumah benar-benar wajah kehadiran negara: melindungi yang lemah, menegakkan keadilan sosial, dan memberi kepastian masa depan.

Dengan mitigasi risiko yang kokoh, Program 3 Juta Rumah dapat menjadi warisan monumental menuju Indonesia Emas 2045. Pada akhirnya, sejarah yang akan menghakimi: rumah kokoh untuk rakyat, atau sekadar angka di atas kertas.

Wilson Arafat, Bankir senior, Ahli Governance, Risk, and Compliance (GRC), Environmental, Social, and Governance (ESG), serta Manajemen Transformasi