Memiliki rumah sendiri bagi generasi muda seperti gen Z merupakan sebuah impian. Namun, beragam kesulitan mengakses kredit perumahan masih menjadi kendala.
Oleh Antonius Purwanto, Nurul Intan
Memiliki rumah sendiri bagi generasi muda seperti gen Z merupakan sebuah impian. Namun, beragam kesulitan mengakses kredit perumahan masih menjadi kendala.
Badan Pusat Statistik (BPS) memproyeksikan jumlah penduduk produktif di Indonesia mencapai lebih dari 194 juta jiwa atau sekitar 68 persen dari populasi nasional. Dari jumlah tersebut, generasi yang lahir pada rentang tahun 1997-2012 atau disebut sebagai generasi Z (gen Z) jumlahnya diperkirakan mencapai 62 juta jiwa per tahun 2025.
Salah satu hal yang menarik dari kelompok generasi Z ini adalah mereka acap kali disebut sebagai generasi yang konsumtif. Pandangan ini muncul lantaran mereka lebih banyak mengeluarkan uang untuk kebutuhan yang dianggap kurang esensial. Mulai dari membeli kopi premium, menonton konser, sampai berlangganan berbagai aplikasi hiburan, termasuk Youtube, Netflix, dan Spotify.
Di tengah peliknya persoalan kepemilikan rumah bagi gen Z saat ini, berbagai pengeluaran nonesensial tersebut dianggap sebagai salah satu alasan mengapa generasi ini sulit membeli rumah. Padahal, pengeluaran untuk ngopi dan langganan bulanan berbagai aplikasi premium tersebut semestinya bisa dialokasikan untuk menabung atau berinvestasi sehingga bisa mewujudkan impiannya memiliki rumah.
Meskipun demikian, benang kusut dalam akses kepemilikan rumah bagi gen Z tersebut tidak hanya semata-mata disebabkan oleh perilaku konsumtif mereka, tetapi juga berkaitan dengan persoalan struktural. Kondisi ini setidaknya terungkap dalam hasil survei dari YouGov berjudul ”Rising Costs, Resilient Minds: Indonesia’s Personal Finance Outlook 2025”.
Hasil survei menunjukkan ada tiga pengeluaran prioritas bagi gen Z, yakni perawatan kecantikan sebesar 21 persen, pakaian 20 persen, dan makan di luar 14 persen. Sementara itu, untuk generasi milenial, prioritas pengeluaran disebutkan mencakup bahan makanan sekitar 39 persen, listrik/utilitas 19 persen, dan biaya perumahan 16 persen.
Temuan tersebut menggambarkan bahwa sekilas gen Z memang termasuk dalam kelompok generasi yang konsumtif. Namun, pola konsumsi ini bukanlah faktor dominan yang membuat mereka kesulitan membeli rumah. Kendati mereka tidak membeli kopi, generasi ini diperkirakan akan tetap sulit membeli rumah atau mengumpulkan uang muka kredit perumahan. Sebab, masih ada masalah struktural, yakni harga rumah yang terus mengalami kenaikan berkisar 5 persen hingga 10 persen setiap tahun.
Selain harga rumah, tingkat agresivitas generasi sebelumnya dalam berinvestasi pada sektor properti juga turut memengaruhi. Pada era 1980-an, kesenjangan harga rumah dengan upah minimum masyarakat tidak terlalu jauh. Di samping itu, masih tersedia lahan kosong yang besar dan suku bunga bank yang masih bersahabat.
Kondisi tersebut memungkinkan generasi sebelumnya mampu membeli rumah pertama di usia 20-an awal serta membeli rumah kedua ataupun ketiga sebagai investasi. Fenomena ini mendorong harga rumah terus melonjak dari tahun ke tahun karena tingginya permintaan, sedangkan pasokannya terbatas.
Akses pinjaman perumahan belum menggiurkan
Memiliki rumah sendiri bagi generasi muda seperti gen Z merupakan sebuah impian. Namun, ada banyak alasan mengapa impian ini masih sulit diwujudkan saat ini. Hasil survei Jakpat (2024) menemukan gen Z merupakan kelompok generasi yang memiliki rencana untuk membeli rumah. Sebanyak 50 persen responden menyatakan tujuan mereka menabung untuk membeli rumah.
Namun, di sisi lain, rencana tersebut masih dibayangi oleh sejumlah tantangan krusial. Survei yang sama menyebutkan, sebanyak 59 persen responden menyatakan memiliki keterbatasan dana, sementara 47 persen responden menghadapi tantangan kenaikan harga properti. Tantangan lainnya adalah beberapa biaya tambahan dalam transaksi perumahan, seperti pajak, asuransi, dan biaya notaris, yang tergolong tinggi seperti yang dinyatakan oleh 44 persen responden.
Dilihat dari segi usia, pada tahun 2025, gen Z berada pada rentang usia 13-28 tahun. Merujuk pada data Badan Pusat Statistik (BPS), rata-rata gaji penduduk Indonesia pada rentang usia 15-29 tahun sebesar Rp 2,4 juta per bulan. Dengan besaran ini, tampaknya sangat sulit bagi mereka mengumpulkan dana untuk keperluan membeli rumah, termasuk untuk uang muka kredit. Penghasilan mereka hanya cukup untuk biaya hidup bulanan.
Idealnya, tantangan pembiayaan tersebut dapat dijawab melalui akses kredit perumahan terhadap kelas pekerja muda, termasuk gen Z. Dalam hal ini, pemerintah bisa membuka akses sedini mungkin kepada gen Z yang sudah memasuki kelas pekerja muda.
Hanya saja, sampai saat ini, akses kredit perumahan belum menjadi pilihan menarik bagi mereka. Ada banyak faktor krusial mengapa hal ini terjadi.
Pertama, bunga kredit perumahan masih relatif tinggi, bahkan bisa 2-3 kali lipat dari harga asli rumah, tergantung dari besaran uang muka dan lama cicilan. Belum lagi di beberapa media sosial muncul keluhan bahwa mereka yang sudah mencicil 6-7 tahun ternyata baru menutup bunga kredit perumahannya saja.
Kedua, persyaratan kredit perumahan atau KPR cenderung rumit. Banyak dokumen yang harus disiapkan, mulai dari kartu identitas, kartu keluarga, slip gaji, rekening koran, nomor pokok wajib pajak (NPWP), surat keterangan kerja, hingga dokumen pendukung lain yang memerlukan komitmen waktu dan biaya.
Apalagi, saat ini banyak dari gen Z yang berkecimpung pada industri kreatif atau bekerja sebagai freelancer sehingga menyulitkan proses verifikasi perbankan dalam pengajuan pinjaman rumah atau KPR. Jenis pekerjaan ini masih sulit lolos verifikasi perbankan untuk mendapatkan kredit (Kompas, 5/8/2025).
Ketiga, tingkat kerawanan yang masih tinggi. Salah satunya, kerap kali ditemukan cerita-cerita mengenai pengembang kabur. Belum lagi, masalah-masalah lain yang masih sering didengar, seperti sertifikat bermasalah sampai kualitas bangunan yang tidak sesuai. Pada tahun 2025, Bank Tabungan Negara (BTN) pernah memproyeksikan bahwa kerugian dari 38.000 sertifikat bermasalah akibat ulah pengembang ”nakal” mencapai kisaran Rp 1 triliun.
Berbagai situasi dan kondisi tersebut menyebabkan KPR belum menjadi pilihan menggiurkan bagi gen Z yang saat ini memasuki status kelas pekerja muda.
Bagaimana praktik di negara lain?
Berkaca pada sejumlah negara maju, mereka memiliki kebijakan menarik yang menyasar kelompok muda untuk mendukung pembelian rumah pertama. Inggris, misalnya, memberikan penawaran diskon pembelian rumah mencapai 30-50 persen dari nilai pasar harga rumah untuk pembeli rumah pertama (first home buyer), termasuk generasi muda.
Kebijakan tersebut berlaku untuk harga rumah di bawah 250.000 pound sterling atau 420.000 pound sterling di London. Selain itu, pemerintah menetapkan syarat bahwa penerima diskon harus memiliki pendapatan di bawah 80.000 pound sterling dengan menyertakan pinjaman perumahan (hipotek) minimum 50 persen dari harga pembelian.
Selain Inggris, di bawah kepemimpinan Presiden Donald Trump, Amerika Serikat juga memiliki seperangkat kebijakan terkait perumahan yang tertuang dalam paket legislasi One Big Beautiful Bill Act (OBBBA). Regulasi ini ditandatangani oleh Presiden Trump pada 4 Juli 2025.
Kendati regulasi ini memang tidak memberikan insentif langsung pada kalangan muda yang ingin membeli rumah, regulasi ini mendorong para pengembang untuk membangun hunian dengan harga terjangkau. Dalam jangka panjang, pasokan rumah dengan harga yang ramah di kantong generasi muda diproyeksikan akan meningkat secara signifikan sehingga memperbesar harapan dalam perwujudan kepemilikan rumah pertama.
Pemerintah Kanada juga memiliki kebijakan insentif perumahan bagi pembeli rumah pertama. Kebijakan ini diwujudkan melalui pemberian bantuan pemerintah sebesar 5-10 persen dari harga rumah untuk menambah uang muka dalam pembelian. Namun, bantuan tersebut tidak diberi secara cuma-cuma karena Pemerintah Kanada turut memiliki bagian ketika rumah tersebut dijual.
Skema tersebut disebut sebagai ekuitas bersama (shared equity). Skema ini memungkinkan pembeli rumah membayar uang muka yang lebih kecil (biasanya 5 persen) untuk rumah mereka, sementara pengambil pinjaman ekuitas untuk sisa uang muka (biasanya 20 persen). Selain itu, pembeli rumah perlu mengambil hipotek untuk sisa properti.
Apa solusinya?
Berbagai kebijakan yang dilakukan oleh negara-negara maju tersebut bisa menjadi bahan kajian bagi Indonesia untuk diadaptasi. Hal ini perlu dilakukan agar kredit pemilikan rumah bisa menjadi pilihan yang menarik bagi generasi muda, termasuk gen Z.
Di tengah kebutuhan hunian yang kian mendesak, tampaknya perlu dilakukan perluasan akses kredit perumahan. Sebab, dalam praktiknya, ekosistem kredit perumahan saat ini masih dirasakan oleh sebagian generasi muda sebagai jebakan jangka panjang di tengah ketidakpastian industri dan sektor ketenagakerjaan nasional.
Langkah awal yang bisa dilakukan pemerintah adalah dengan memperbaiki ekosistem kredit melalui penguatan regulasi untuk meminimalkan risiko. Selain itu, pemerintah dan sektor perbankan bisa memberikan solusi inovatif. Salah satunya, dengan menyediakan produk KPR yang lebih fleksibel dan terjangkau bagi generasi muda serta memperkuat edukasi literasi keuangan sejak dini.
Pemerintah juga bisa berkoordinasi dengan sektor perbankan untuk memberikan beragam program menggiurkan dalam kredit perumahan yang menyasar kelas pekerja muda. Misalnya, potongan uang muka, potongan biaya administrasi, ataupun jangka waktu cicilan yang lebih fleksibel. Selain itu, regulasi harga tanah yang lebih ketat dan peningkatan suplai rumah terjangkau bisa menjadi kunci jangka panjang agar rumah idaman generasi muda tidak lagi sekadar mimpi.
Tanpa adanya upaya pemerintah untuk menyediakan skema pembiayaan perumahan yang menarik, kelompok pekerja muda ini dikhawatirkan akan terus terjebak dalam lingkaran kesulitan dan keraguan. Bagaikan berenang di tengah arus deras, mereka terus bergerak dan mengeluarkan tenaga yang besar, tetapi sangat sulit untuk sampai ke tepian. (Litbang Kompas)