Diversifikasi ke aset logistik dan pergudangan jadi strategi bertahan pengembang di tengah tekanan suku bunga dan daya beli.

Pada saat banyak orang masih melihat properti sebagai soal rumah dan apartemen, arah bisnis para pengembang besar diam-diam mulai bergeser. Bukan lagi hunian yang jadi primadona, melainkan gudang dan kawasan logistik.

Sektor yang selama ini kerap luput dari perhatian publik, tetapi justru menjadi ”mesin baru” pertumbuhan.

Hal ini ditangkap salah satu pelaku industri dalam negeri, PT Astra Property. Sejak 2025, mereka mulai mengalihkan fokus ke sektor industrial sebagai sumber pertumbuhan baru. Pada tahun lalu, anak usaha Astra International ini aktif melakukan akuisisi dengan pemain properti di sektor logistik.

Salah satunya, akuisisi PT Mega Manunggal Property Tbk (MMP), perusahaan pengembang properti industri dan logistik yang tercatat di Bursa Efek Indonesia, yang mengoperasikan 13 gudang di pusat industri dan infrastruktur utama di Jabodetabek dan Surabaya di Jawa Timur.

Aset dengan MMP itu termasuk gudang yang dapat disewa masyarakat yang tidak memiliki ruang cukup di rumah pribadi untuk menyimpan barang-barang yang jarang dipakai. Berlokasi di Jakarta Timur, gudang itu menyediakan kamar seluas 3-5 meter persegi dengan biaya sewa kurang dari Rp 3 juta per bulan.

Kemudian, Astra Property, melalui perusahaan patungan dengan ESR, investor dan pengelola real estate terkemuka di Asia, juga menguasai dua gudang, yakni Cikarang Logistics Park 1 dan 2 seluas 17,3 hektar di Cikarang, Kabupaten Bekasi, Jawa Barat.

Presiden Direktur Astra Property Wibowo Muljono, di Jakarta, Rabu (29/4/2026), mengatakan bahwa ekspansi ke sektor industrial menjadi langkah strategis untuk memperkuat diversifikasi portofolio. Selama ini, bisnis properti Astra ditopang oleh residensial dan komersial.

Astra Property sebelumnya telah mengembangkan tiga proyek rumah tapak, yakni Asya, Ammaia, dan Altea BLVD. Kemudian, ada dua aset apartemen yaitu Anandamaya dan Arumaya dengan lebih dari 1.400 unit terserahterimakan. Portofolio residensial ini berlokasi di Jakarta dan sekitarnya.

Di lini komersial, Astra Property memiliki dua gedung perkantoran, termasuk Menara Astra, satu hotel, dan dua pertokoan. Pada tahun ini, perusahaan tersebut akan segera mengoperasikan Arumaya Financial Center di The Arumaya, Jakarta Selatan, pada triwulan II-2026.

Namun, kini perusahaan mulai mendorong industrial sebagai pilar ketiga. Menurut Wibowo, pendekatan diversifikasi ini penting untuk menjaga resiliensi bisnis, terutama ketika salah satu segmen mengalami tekanan.

Tren global kini dinilai lebih menguntungkan bisnis properti di sektor industrial. Astra Property melihat adanya peningkatan permintaan ruang industri dan logistik dalam beberapa waktu terakhir, termasuk dari perusahaan asing yang mulai memperluas operasinya di Indonesia. Hal ini salah satunya karena efek perang dagang antara China dan Amerika Serikat.

”Ada perubahan komposisi tenant, dengan semakin banyak perusahaan baru yang masuk dan membutuhkan gudang maupun fasilitas logistik,” ujar Wibowo.

Sementara itu, saat ini segmen residensial cenderung lebih sensitif terhadap kenaikan suku bunga karena bergantung pada pembiayaan kredit pemilikan rumah (KPR).

”Residensial itu sangat mengikuti siklus jual-beli. Kalau suku bunga naik, dampaknya langsung terasa,” kata Wibowo.

Oleh karena itu, portofolio aset residensial Astra Property diakui lebih mengejar margin dibanding volume.

Kemu Wibowo menjelaskan, mereka akan membuat ulang konsep pengembangan kompleks rumah tapak tersebut. Salah satu alasannya karena segmen pasar yang disasar tidak sesuai dengan daya beli di kawasan tersebut, meski mereka tetap menyasar kalangan ekonomi menengah atas.

”Segmentasi itu harus dilihat per daerah. High-end di satu kota tidak bisa disamakan dengan kota lain,” ujarnya.dian, dalam situasi daya beli yang masih lemah, perusahaan mulai melakukan penyesuaian strategi, termasuk mengubah konsep proyek agar lebih sesuai dengan karakter pasar lokal. Salah satu contohnya adalah proyek residensial mereka, yakni Ammaia di Cikupa, Tangerang, Banten.

Sepanjang 2025, kinerja penjual segmen residensial di Astra Property diakui cenderung melambat. Sementara itu, segmen komersial masih jadi kontributor terbesar bagi pendapatan usaha yang sepanjang tahun lalu mencapai Rp 1,13 triliun.

Segmen industrial yang baru tercatat tiga bulan dalam kinerja keuangan 2025 dipastikan akan meningkat signifikan pada 2026. Segmen ini juga diharapkan bisa menyumbang pendapatan mendekati segmen komersial, yang selama ini menjadi penyumbang terbesar pendapatan perusahaan.

Secara umum, sektor properti industri Indonesia telah mengalami pertumbuhan yang pesat sekitar 9 persen per tahun dalam beberapa tahun terakhir, jauh melampaui pertumbuhan PDB nasional.

Kebutuhan pergudangan diproyeksikan tumbuh sebesar 8–10 persen per tahun hingga tahun 2030, memberikan potensi investasi jangka panjang yang menarik. Ini didorong oleh permintaan yang kuat dari sektor logistik, e-commerce, produk konsumen atau fast moving consumer goods (FMCG), dan manufaktur.

Fenomena ini bukan hanya terjadi di Astra Property. Secara industri, data menunjukkan pola yang sama. Laporan kinerja properti triwulan I-2026 oleh Cushman & Wakefield mencatat bahwa sektor industrial tampil sebagai salah satu pendorong utama.

Di segmen industrial, kinerja pasar terlihat relatif solid. Permintaan lahan industri pada triwulan I-2026 mencapai 68 hektar, dengan dominasi investor lokal serta kontribusi signifikan dari perusahaan asal China.

Aktivitas ini terutama terkonsentrasi di kawasan Bekasi dan Purwakarta di Jawa Barat, yang terus menjadi magnet pengembangan industri baru. Selain itu, sektor tekstil dan FMCG menjadi motor utama permintaan, disusul kebutuhan baru dari pengembangan pusat data.

Cushmand & Wakefield

Grafik yang menunjukkan tingkat penyerapan lahan industri, tingkat penyewaan gudang, hingga penjualan lahan industri. Secara umum, penjualan lahan industri stabil di kisaran 60–63 persen, dengan tren peningkatan sejak 2024 yang mendekati dan melampaui rata-rata historis 61,1 persen.

Tidak hanya dari sisi permintaan, indikator kinerja lainnya juga menunjukkan penguatan. Tingkat hunian gudang mencapai rekor baru sebesar 92,6 persen, mencerminkan tingginya kebutuhan ruang logistik di tengah perubahan rantai pasok global.

Harga lahan industri pun terus naik, dengan pertumbuhan 3,7 persen secara tahunan menjadi sekitar Rp 2,96 juta per meter persegi, sementara tarif sewa gudang meningkat 2,7 persen secara tahunan.

Sebaliknya, segmen komersial menunjukkan pemulihan yang lebih terbatas. Di sektor perkantoran CBD Jakarta, tidak ada tambahan pasokan baru sepanjang kuartal I-2026. Tingkat hunian hanya naik tipis menjadi 76,9 persen, dengan penyerapan bersih sebesar 19.500 meter persegi. Tarif sewa pun relatif stagnan, hanya naik sekitar 2,7 persen secara tahunan dalam rupiah.

Di sektor ritel, tekanan juga masih terasa. Tingkat hunian turun menjadi 77,6 persen akibat penurunan di beberapa pusat perbelanjaan, meskipun ekspansi merek internasional dan sektor F&B atau makanan dan minuman masih memberikan dukungan. Pertumbuhan tarif sewa pun terbatas, hanya naik sekitar 1,3 persen dibandingkan periode sama di 2025.

Sementara itu, Cushman & Wakefield melaporkan di tiga bulan pertama 2026 segmen residensial masih melambat.

Untuk hunian vertikal seperti kondominium dan apartemen sewa, pasokan baru terbatas akibat banyaknya proyek yang tertunda. Sementara, peluncuran proyek baru dilakukan secara selektif oleh pengembang. Permintaan memang relatif stabil, dengan tingkat penjualan kumulatif mencapai 94,4 persen, tetapi didorong lebih oleh kebutuhan end-user atau pengguna akhir dibandingkan investasi.

Dari sisi harga, pertumbuhan juga moderat. Harga kondominium hanya naik sekitar 2 persen secara tahunan, sementara tarif sewa apartemen bahkan cenderung stagnan atau menurun di beberapa subsektor. Ketidakpastian global dan kondisi ekonomi membuat konsumen lebih berhati-hati dalam mengambil keputusan pembelian maupun investasi properti.

Di pasar rumah seken atau bekas, perusahaan penyedia marketplace residensial, Rumah123, juga mencatatkan penurunan kinerja. Di tengah dinamika suku bunga dan inflasi, segmen ini memasuki fase konsolidasi yang ditandai dengan perlambatan kenaikan harga, berkurangnya suplai, serta pergeseran preferensi lokasi pembeli ke wilayah penyangga kota besar.

Dari sisi harga, rumah seken masih mencatatkan kenaikan, namun lajunya cenderung melambat dibanding tahun sebelumnya. Pada Maret 2026, harga rumah secara nasional naik 1,6 persen secara bulanan, sementara secara tahunan hanya tumbuh sekitar 0,6 persen dibandingkan periode yang sama tahun lalu.

Sepanjang tiga bulan pertama 2026, pertumbuhan harga tahunan bahkan bergerak dalam rentang tipis, dari kontraksi hingga hanya sekitar 0,7 persen. Kondisi ini mencerminkan pasar yang mulai stabil setelah sebelumnya mengalami pertumbuhan lebih tinggi di 2025.

Meski demikian, pergerakan harga tidak merata di semua wilayah. Sejumlah kota, seperti Yogyakarta, Denpasar, dan Makassar, masih mencatatkan kenaikan harga tahunan yang relatif lebih tinggi, didorong oleh faktor infrastruktur dan pemulihan sektor pariwisata.

Sebaliknya, Jakarta justru mengalami tren penurunan harga secara tahunan sejak pertengahan 2025. Ini menunjukkan adanya tekanan di pasar properti Ibu Kota sekaligus indikasi pergeseran minat ke wilayah lain. Kawasan suburban, seperti Tangerang, Bekasi, dan Depok terus mencatat peningkatan popularitas, seiring kombinasi harga yang lebih terjangkau dan perkembangan infrastruktur.

Dari sisi suplai, pasar rumah seken justru mengalami penyusutan signifikan. Sepanjang triwulan I-2026 suplai tercatat terkontraksi di kisaran 7,8 persen hingga 9,2 persen dibandingkan tahun lalu. Penurunan ini diduga dipicu oleh sikap pemilik yang menahan penjualan, baik karena ekspektasi harga yang belum optimal maupun kondisi pembiayaan yang mulai membaik.

Dari sisi segmentasi, rumah dengan ukuran kecil hingga menengah menjadi pendorong utama aktivitas pasar. Kenaikan harga tertinggi terjadi pada rumah dengan luas bangunan di bawah 90 meter persegi, bahkan di beberapa kota mencapai dua digit secara tahunan.

Rumah123/Grafik suplai (tabel atas) dan harga (tabel bawah) rumah seken di Indonesia secara bulanan sejak Maret 2025 hingga Maret 2026.

Perbandingan ini menunjukkan perbedaan karakter mendasar antarsegmen. Industrial ditopang oleh kebutuhan operasional bisnis dan tren global seperti relokasi manufaktur serta pertumbuhan e-commerce, sehingga lebih resilien terhadap gejolak ekonomi. Sementara komersial dan residensial lebih bergantung pada konsumsi domestik, daya beli, serta sentimen pasar.

Dengan kondisi tersebut, sektor industrial kini semakin dilihat sebagai alternatif strategis bagi pelaku industri properti, tidak hanya untuk diversifikasi portofolio, tetapi juga ”safe haven” layaknya emas di tengah ketidakpastian ekonomi.